2017-10

仮審査申し込み  - 2012.04.10 Tue [ edit ]

土地は順調に決まり、プランとお金はちょっと揉めている…
でも、住宅ローンの審査だけはしておかないといけない。

変動金利、固定金利、ミックス、フラット35、すまいとプランなどなど商品が沢山。
事前に何も勉強していなかったのでもう大変です。
いろいろ調べた結果、今は金利がとても安いので変動金利を選ぶ人が多いみたい。
変動とはいっても、ここ数年大きな変動はしていないみたいですし。

返済計画などはココで3パターンまで比較シュミレーションできるので便利です。

計算すると、変動と固定やフラット35では利息が数百万単位で違ってくるんですね。
額面が大きすぎてちょっと麻痺してきちゃいます。

私なりに検討結果は↓コチラ

まず、HMと話しを進めていくなかで「つなぎ融資」なるものが必要だという事を知りました。

私は土地と建物を別々に購入するので土地の代金を先に払わなくてはいけません。

住宅ローンは土地購入にも使えるんですが、建物が竣工した段階で土地と建物の費用を
一括融資される場合が殆どのようで、土地代だけを先に支払うということができません。
ただし、土地の分だけ先行融資実行して貰える銀行もあるようなので、確認する必要があります。
でも、土地を先行で融資してもらう場合は土地の分のローンを早々に払い始めることになります。

又、HMへの支払いも「契約時」「棟上時」「竣工時」と何回かに分割して支払う必要がある
場合が多く、それらのお金も準備しなくてはいけません。当然、そんな沢山現金は持ってないので
どこかから臨時で借りる「つなぎ融資」が必要になります。

つなぎ融資で借りたお金は、竣工時に銀行から一括融資された分で全額返済します。
つなぎ融資は短期借り入れなので利息も高いし、あまり扱っている金融機関も多くありません。

自分はこの点が結構不安の種になってました。
で、検討したのは

・フラット35Sエコ
 新しくできたプランみたいですね。金利も普通のフラット35に比べると安くなってます。
 今回は被災地に建設するので、金利も更に優遇されます。
 楽天銀行だと安くて、つなぎ融資対応なので安心かな?と思ってました。

・すまいとマネープラン
 出来高精算タイプのローンのようです。
 専門機関に依頼して、そこの職員が出来高精算をしてくれるシステムみたいです。
 でも、HMにいろいろ書類を作ってもらったりしなくてはいけないみたいで面倒な印象。

・三菱UFJ信託銀行
 勤めている会社の金利優遇が魅力。現在ネット等で見るものより更に低い金利でした。
 早速仮審査申し込みしましたが満額の回答は貰えず…
 後でわかりましたが、誤って税引き後年収で申請していました。
 土地の先行融資は可能ですが、HM中間金は対応できないのでつなぎ融資が必要。

・住信SBI信託銀行
 ネットでは非常によく目にする会社ですね。金利も多分一番安いかと。
 ネットでの仮審査では満額Okでした。HMの提携ローンの関係もあったのでとりあえず保留。

・新生銀行
 ここも金利は安く、住宅ローンの保証料が不要というのもメリットが大きいと思います。
 でも、ローンの仮審査は行っていないとのことで、何かと不安があるので却下しました。
 消費者金融系のローンと提携し、つなぎ融資に対応できるとのこと。

・三菱東京UFJ銀行
 HMの提携ローンです。金利も安いです。
 土地のつなぎ融資はHM提携のつなぎ融資専門?のところから借りられるとのこと。
 また、工事の途中でも一括融資可能みたい。(当然ローンの支払い開始も早まりますが)
 審査の時間も短くて、ローンも通りやすいらしく、金利も低い。
 という事で色んな心配ごとが解消できるのは提携ローンかなと判断しました。
 土地のつなぎ融資は必要ですが、金利と手数料入れても5万弱くらいなのでいいかなと。

HMとの工事金額が確定したら正式申し込み予定で、審査は4~5日くらいで終るみたい。

あと、ローンを組むにはだいたい、保証料又は手数料(借り入れ金の2.1%くらいが相場?)
が発生します。保証料を住宅ローンに内包させることも可能ですが、金利があがるようなので
保証料は現金で払う予定にしました。

細かい支払い方法はこれから調整ですが、ボーナスも若干入れるようしようかと。
返済方式は元利均等と元金均等があります。
元利均等だと支払い額が一定なので、資金計画が建てやすいみたいですね。
元金均等だと最初のうちは支払額が高いんですが徐々に返済額が減ってくるようです。
また、保証料も元金均等の方が安いみたい。
シュミレーションして、払えるようなら元金均等で支払いたいなと思っています。

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